„Стара тухла“ – що е то? Предимства и неудобства на старите сгради
В България между 30-те и 70-те години на XX век в централните части на градовете масово се строят 4- до 6-етажни жилищни сгради. Днес ги познаваме като „стара тухла“ – домове с висок таван, дебели стени и често с престижно местоположение, сред много зеленина, в близост до центъра на града. Аз самият съм израснал и живял през повечето време в такива сгради. Те изглеждат солидни и са търсени на пазара, но носят и своите особености, които трябва да разбираме, за да ги обитаваме или ремонтираме безопасно.
Архитектурни особености – предимства и неудобства
„Старата тухла“ не е само конструкция – тя е и начин на живот. Архитектурните решения от онова време имат и своите предимства, и своите неудобства.
Високи тавани – често 3 m или повече, което създава усещане за простор и светлина. Предимство е възможността за добро проветряване и гъвкави интериорни решения, неудобство са по-високите разходи за отопление.
Дебели тухлени стени – осигуряват шумоизолация и топлинна маса, която държи хладно през лятото. От друга страна, трудно е да се прокарат необходими нови инсталации. През студения сезон по-бавно се затопля жилището, ако известно време не е ползвано.
Прозорците в тези сгради често са по-малки от желания от съвременните собственици размер. Поради това много хора предприемат разширяване на отворите. Тази намеса обаче не е безобидна – премахването на част от зидарията може да отслаби фасадата.
Оригиналната дограма на прозорците и вратите е изработена от дърво. Тя буквално „има дух“. Може да е красива, но през пролуките се получава неприятно въздушно течение по време на студения сезон. Затова обикновено се сменя със съвременна дограма, понякога правена по специална поръчка, за да изглежда като старинната.
Често в жилището има т. нар. „вестибюл“, преходно помещение, което заема голяма площ и е сравнително слабо осветено.
В оригиналното разпределение на едно такова жилище са предвидени малко на брой помещения за хигиена, като в някои случаи вертикалните ВиК инсталации не позволяват добавянето на нови или го правят скъпо.
Тавански помещения и мазета могат да бъдат усвоени като жилища или ателиета. Това е потенциал за добавена стойност, но има правни, градоустройствени и конструктивни ограничения.
Партерни магазини и ресторанти – удобство за градски живот, но при пробиване на големи отвори за витрини създават риск за конструкцията (мек етаж).
Липса на асансьор в 4–6 етажните кооперации – често срещан недостатък, който силно намалява удобството за живеещите на високите етажи, за възрастни и болни хора, при семейства с деца и при пренасяне на големи и тежки предмети.
Качеството на изпълнение много често не отговаря на очакванията. Обикновено по време на ремонти изпълнителите показват криви стени във вертикалност и в план, провиснали или наклонени тавани и/или подове, липса на прави ъгли.
Всички тези особености са пряко свързани с качеството на ежедневието. За едни „стара тухла“ означава романтика и стил, за други – непрактично разпределение и студени зими.
Конструкция, промени през годините и скрити рискове
Съществува мит за качеството на изпълнението на сградите от този период, но на много места под мазилката се крият неприятни изненади: недостатъчна армировка, лошо качество на бетона, тухлите и цялостно лошо изпълнение.
Качеството на бетона като цяло от този период обикновено е незадоволително. Бетоните много често са изпълнявани на място, с малко цимент, с некачествен пясък и едри речни камъни, като по този начин якостта им не отговаря на нормите.
Основите обикновено са бетонни стени без армировка или с добавени едри камъни (бутобетон). При някои сгради колоните стъпват на отделни фундаменти. Това означава, че в основата има по-малка здравина и сеизмична устойчивост спрямо последните стандарти.
Колоните са сравнително тесни, често с минимално количество армировка и с малко бетонно покритие. В по-качествените сгради армировката е по-добре изпълнена, но като цяло „старите тухли“ не отговарят на най-съвременните норми за сеизмична устойчивост.
Гредите и плочите също са с тънки сечения. Плочите от този период обикновено са само 10 cm дебели, с гладка армировка и малко бетон, покриващ желязото. Това носи риск от провисване, понякога напуквания и по-бърза амортизация при продължителна експлоатация, особено при влажна среда.
Тухлените стени са ключов елемент. В някои случаи са включени в носещата система (когато първо са иззидани, а след това е бетонирана конструкцията – т. нар. „зидане-бетониране“). В други случаи са добавени след това и служат само като прегради. Именно тук идва една от най-големите опасности: ако премахваме стени, особено ако участват в носещата конструкция, сградата може сериозно да отслабне при земетресение. (За премахване на неносещи стени прочетете повече тук.)
Важно е да се знае: нито метални рамки, нито допълнително изляти колони могат да компенсират напълно ролята на старите тухлени зидове.
През десетилетията собствениците често са променяли предназначението на помещенията: жилищни апартаменти са превърнати в магазини, офис или заведения. За целта се премахват вътрешни, а понякога дори и външни тухлени стени, което може да е изключително опасно, особено ако са били част от носещата система.
Сериозен проблем при „старата тухла“ създават остарелите водопроводни и канализационни инсталации и неподдържани покриви. Течове, които често остават незабелязани десетилетия наред, могат да доведат до сериозно овлажняване и постепенно разрушаване на бетона и армировката. Влага в контакт с арматурата води до корозия, която отслабва носещата конструкция, компрометира и тухлените зидове. Затова при покупка или ремонт е важно да се направи щателна проверка. Скритите щети може да са по-опасни от видимите пукнатини по стените.
Какво да имаме предвид като собственици или купувачи?
- Консултация с архитект – за преценка на архитектурните възможности и ограничения, особено при намерение за усвояване на тавански етажи или промени в разпределението.
- Консултация със строителен инженер – винаги при покупка или при планирани преустройства.
- Без нерегламентирани промени – незаконното премахване на една стена за „отваряне на пространство“ може да компрометира сигурността на цялата сграда.
- Внимание към партера – ако сградата има магазини с големи витрини, това означава повишен риск от „мек етаж“ при земетресение.
- История на сградата – проверете дали има направени ремонти, подсилвания или обратното – преустройства, които са отслабили конструкцията.
Заключение
„Старата тухла“ е част от облика на българските градове и продължава да е желан дом за много семейства. Тя има неоспорим чар: простор, светлина, естествени материали, естетична среда. Но белезите на времето налагат осъвременяване, което не винаги е възможно в пълна степен. Затова, преди да вложим пари и надежди в такъв имот, трябва да сме информирани и внимателни – само така можем да съчетаем очарованието на „старата тухла“ с необходимата сигурност и удобство.