В подкаста Реалистимо: Как да не се провалиш при строеж на къща

Наскоро бях гост на подкаста  „Реално за имотите“. В интересен разговор обсъдихме практическата страна на строителството – решенията, които спестяват проблеми, и грешките, които често оскъпяват целия процес. Темите бяха: избор на терен, организация на строежа, независим контрол, разликите между масивни и сглобяеми къщи. Засегнахме и рисковете при преустройства, и някои особености на панелните сгради.

Чуйте всичко, за което разговаряхме в подкаста “Реално за имотите”.

Най-голямата грешка започва още преди първата копка

В практиката си често виждам един и същ сценарий. Клиентът харесва терен или стара къща, прави бързи сметки на квадратен метър и иска веднага да стартира строителство или реконструкция. Бюджетът е ориентировъчен, а реалните особености на мястото не са проучени. Това, което си представя, може да е напълно неосъществимо. 

Наклонът на терена, почвата, подпочвените води, достъпът до имота, отстоянията до съседите и наличието на канализация до голяма степен предопределят каква може да бъде къщата. Те могат да променят конструктивната схема, броя на етажите, начина на разполагане или използване на сградата. Например, ако клиентът си представя едноетажна къща, при конкретен терен може да се наложи частично вкопаване и втори етаж. Тези възможности е най-добре да се проверят предварително.

Консултация с инженер и архитект е полезна още преди покупката на имот или парцел. Освен да потвърди съществуващите възможности, огледът на сградата, покрива, мазетата и състоянието на конструкцията може да покаже реалните бъдещи разходи. Влага, състояние на общите части и поведението на съседите могат да дадат представа за това, в какво се инвестира. Често тези детайли се пропускат, но в голяма степен те определят дали даден имот ще бъде добра покупка.

Идейният проект е най-подценяваният етап в строителството

Идейният проект често се възприема просто като визуализация. В действителност това е фазата, в която се взимат ключовите решения. Тук се проверява дали концепцията работи спрямо терена, как ще се отоплява къщата, как ще бъдат разположени инсталациите и как ще бъде решено отвеждането на водите. Ако няма канализация, трябва да се планира септична система. На този етап се прави и първата реална количествена сметка. Тя дава по-ясна представа за бюджета.

Опитът ми показва, че добре разработеният идеен проект спестява средства по-късно. Най-скъпият строеж в крайна сметка е този, който започва без достатъчно яснота.

Масивна или сглобяема къща да избера

Темата за масивните и сглобяемите къщи често се разглежда емоционално. Решението обаче е добре да се вземе в зависимост от начина на използване на сградата. 

Масивните конструкции имат по-висока топлинна инерция. Те задържат температурата по-дълго и са подходящи за постоянно обитаване. Сглобяемите конструкции, от своя страна, реагират по-бързо на отопление и охлаждане. Това е предимство при сезонно или периодично използване, като вили например. 

Качеството на материалите, разбира се, е важно и в двата случая. При дървените конструкции например камерно сушената дървесина и правилните връзки имат голямо значение за дълготрайността на обекта.

Конфликт на интереси в строителния процес

В разговора беше засегната тема, която не се обсъжда публично. Това е конфликтът на интереси в строителния процес. Обикновено на пазара се предлага услуга, при която една и съща компания извършва проектиране, строителство и надзор. На пръв поглед това изглежда удобно. Възниква обаче въпросът кой контролира качеството.

Когато проектантът и надзорът са част от същата структура, която изпълнява строителството, независимият контрол на практика изчезва. Това не означава автоматично лош резултат, но може да означава липса на надзор и възможност за навременна корекция.

Строителството е процес, в който контролът трябва да бъде строг. Затова се препоръчва ясна структура на отговорностите и независим контрол в интерес на възложителя. Изключително важно е да знаете кого да наемете при строеж и как да изберете добрият професионалист. 

Ролята на независимия контрол в строителството

Според моя опит резултатът е различен, когато има реален инвеститорски контрол. Това означава човек или екип, който е независим, следи изпълнението на място и комуникира с проектантите и строителя. Когато строителят знае, че работата му се проверява системно, дисциплината в процеса се повишава, а грешките значително намаляват. При етапи като армировка, бетониране и конструктивни връзки контролът има изключително голямо значение. Не става дума за недоверие, а за професионален стандарт и качествено изпълнение. Професионалистите обичаме да ни проверяват. 

Масовите вътрешни преустройства

В практиката си често работя по казуси, свързани с вътрешни преустройства. В България много хора искат да обединят помещения, да премахнат стени или да усвоят тераса. Проблемът обикновено не е самото желание за промяна, а липсата на професионална оценка.

При по-старите сгради, особено тухлените, някои стени, които изглеждат като преградни, могат да изпълняват конструктивна функция. Премахването им без проверка може да създаде риск за цялата сграда. Ако си търсите имот в района на София и планирате преустройство, първата ви стъпка трябва да бъде оглед от строителен инженер и изготвяне на становище. Често подобни преустройства законът изисква да се правят само след изготвяне на проект от архитект и строителен инженер и официално разрешение от общината.

Панелните сгради и реалността зад митовете

Панелките (панелните сгради) често са обект на различни митове. Важно е да се знае, че тяхната конструктивна система има определена устойчивост. Това обаче не означава, че могат да се правят произволни промени. Особено внимание изискват зоните между панелите, където качеството на връзките има значение за поведението на сградата при натоварване. Незаконните преустройства на по-ниските етажи могат да създадат по-сериозен риск за цялата конструкция и трябва да се оценяват внимателно.

В заключение. Строителството е процес, не събитие

Строителството не е еднократно събитие. То е дълъг процес, в който всяко решение влияе върху следващото. От идеята за строителство през живеенето във вече готовата сграда, дори до разрушаването ѝ, всичко е част от процеса. Най-добрите резултати се получават, когато възложителят предварително е проучил, знае какво иска, участва активно, има добра организация и контрол.

Чуйте всичко, за което разговаряхме в подкаста “Реално за имотите”.