Ще строя къща. Кого да наема? – част 1: Участници в процеса

Обичайната практика в България е при започване на строителство на малки и средни обекти да се търси „майстор“ или „бригада“. Също така обичайно е след наемането им да последват материални и морални щети, закъснения със срокове. Целта на статията е да запознае потенциалните възложители с основните участници в строителния процес на малки и средни обекти. Ако не са запознати, те биха могли да пропуснат да включат директно някои от участниците, които защитават техните интереси, като им помагат да контролират качеството и крайната цена. Най-често биват пропускани Консултант, Проектант и Инвеститорски контрол.

Накратко участниците са:

• Възложител
• Консултант
• Проектант/и
• Технически контрол
• Инвеститорски контрол
• Строителен надзор
• Изпълнител/Строител
• Подизпълнител
• Производител

Не съм включил служителите от страна на държава, община и инфраструктурни дружества, както и проектните мениджъри, които обикновено се ползват при големи обекти.

Възложителят (В) е човек или фирма. Има съществени разлики между различните Възложители – в зависимост от техните дългосрочни намерения и от начина на финансиране. Най-общо те биват собственици/крайни клиенти (лица или фирми) и инвеститори/предприемачи (фирми).

Консултантът (К) е лице, доверено на Възложителя, което има опит в строителството и му помага със съвети по време на целия процес. Ако Възложителят не е запознат със строителния процес, силно препоръчително е да се обърне към Консултант преди да направи следващите по-ангажиращи стъпки – проектиране, одобрения, възлагане, строителство, контрол.

Проектантът/проектантите (П) са фирма или екип от правоспособни архитекти и инженери, които работят координирано и изготвят проектната документация по различните части, както се изискват по закона. Обикновено при проектиране на къщи водещият екипа е архитект, но може да бъде и инженер. При всички случаи водещият проектант трябва да бъде човек с опит. Съгласно Закона за камарите на архитектите и на инженерите в инвестиционното проектиране (ЗКАИИП) проектантите-физически лица трябва да притежават проектантска правоспособност – при по-обикновени и малки обекти „ограничена”, а при по-важните „пълна”. В удостоверението, което проектантите прилагам към проекта, пише каква правоспособност имат. Тя може да бъде проверена и на сайтовете на двете камари – на архитектите www.kab.bg и на инженерите www.kiip.bg.

Технически контрол (ТК) по част Конструктивна
Част Конструктивна на проекта задължително трябва да бъде проверена от правоспособно лице с нужния опит – ТК. ТК може да прави и оценка за съответствие на проекта по част Конструктивна съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ). Често пъти това „може” се превръща в „трябва”, другите участници в процеса нямат такъв специалист.

Инвеститорски контрол (ИК) е лице (при по-сложни обекти фирма), на което Възложителят е дал пълномощия да контролира изпълнението на строителството. По различните проектни части (архитектура, конструкция, ВиК, ОиВ, Електро) може да има различни лица ИК. ИК контролира и финансовата част на строителството и обикновено одобрява плащанията към строителя. ИК и Консултантът могат да бъдат едно и също лице или фирма.

Строителен надзор (СН) е фирма, регистрирана официално в списък на ДНСК към МРРБ да изпълнява контролни функции съгласно ЗУТ. В административната реалност обикновено СН се занимава основно с контрола и оформянето на строителната документацията на обекта – актове, протоколи, заповедна книга, сертификати и подобни. По закон СН трябва да извършва контрол на качеството на строителството. По-сериозните фирми, извършващи СН, при изрично договаряне могат да извършват и ИК, т.е. да контролират и финансите.
СН, освен контрол на строителството, за по-важните и отговорни обекти може да прави и оценка за съответствие на проектите по всички части.

Изпълнител/Строител (И) обикновено е фирма, вписана в регистъра Камарата на строителите в България (КСБ) за съответната категория строежи – www.ksb.bg . За малки строежи с РЗП под 100 m² има възможност Изпълнител да бъде правоспособно техническо лице без да е регистрирано в КСБ. Възложителят задължително регламентира отношенията си с Изпълнителя в писмен договор.

Подизпълнител (ПИ) е фирма или екип от хора, извършващи от името на Изпълнителя част от строителните и монтажни дейности. Отговорност за работата му носи Изпълнителя и това трябва да бъде описано в договора между Възложителя и Изпълнителя.
По преценка на Възложителя, някой от подизпълнителите на по-сложните дейности може да бъде избран от него (номиниран). Тогава в договора с него трябва много добре да бъде уточнена цялостната координация между този Подизпълнител и Изпълнителя. С цел избягване на това главоболие, Възложителят може да номинира Подизпълнител, да договори цена и да ги вкара официално в договора си с Изпълнителя срещу допълнителен процент за координация от страна на Изпълнителя.

Производител (Пр)
При сложни обекти със сглобяеми конструкции и/или технологично оборудване, производителите им обикновено са Подизпълнители на Изпълнителя. При тях законовите технически изисквания дори могат да бъдат по-строги отколкото към Изпълнителя. Изпълнителят обикновено има договор с Производител, до който Възложителя едва ли ще има достъп. Независимо от това Възложителят може и е добре да участва в контрола върху производството – чрез ИК.
По своя преценка Възложителят може да избере/номинира конкретен Производител, който да не е Подизпълнител на Изпълнителя. Тогава в договора с него и с Изпълнителя трябва много добре да е уточнена взаимната обвързаност във времето и документация между Производител и Изпълнител.

За визуализация на взаимоотношенията между участниците слагам 3 схеми, които ще разгледам и коментирам във втората част на статията.