Ще строя къща. Кого да наема? – част 2: Взаимоотношения
Продължение от част 1: Участници в процеса
Възможностите за схемите са много повече, аз разглеждам 3 типични случая:
- При малки обекти с ниска етажност категория по ЗУТ
- При средно обекти със Строителен надзор
- При инженеринг
При малки обекти с ниска етажност и категория по ЗУТ
Тази схема се отнася за обекти 5-та категория по ЗУТ с ниско застрояване (жилищни и вилни сгради с РЗП до 100 m2), за които не се изисква Строителен надзор и регистриран строител в Камарата на строителите. Тук процедурите са опростени. Възложителят (В) плаща на Проектант/и (П) да му направи проект и на Технически контрол (ТК) да извърши контрол и оценка на съответствие на проекта по част Конструктивна. Изпълнителят трябва да има лице с техническа правоспособност за технически ръководител на строителен обект. Изпълнителят превъзлага част от дейностите на Подизпълнители (ПИ) и Производители (Пр), като той носи общата отговорност за окончателния продукт. За обекти с РЗП над 100 m2 вече се изисква Изпълнителят (И) да е фирма, вписана в регистъра на КСБ и да има Строителен надзор. За по-малки обекти не е нужно, но остава изискването към техническия ръководител. При всички случаи Проектантът извърша авторски надзор и се явява най-важният контрол от страна на Възложителя.
Пример – жилищна сграда с РЗП 98 m2
- Възложителят избира Проектант. Представя му се проектна документация по всички необходими части, вкл. количествени сметки. Избира ТК и ТК проверява и прави оценка за съответствие на проекта по част Конструктивна.
- Проектите и оценката на ТК се представят се в общината и след преглед на общински експертен съвет се получава разрешение за строеж.
- На базата на проекта и на количествените сметки Възложителят събира оферти и избира Изпълнител. Изпълнителят може да не е вписан в регистъра на КСБ, но задължително техническият ръководител трябва да има техническа правоспособност – т.е. да е строителен инженер, архитект, строителен техник или да е завършил образование със специалност „технически ръководител в строителството”.
- Изпълнителят има ангажимент да изготвя и събира нужните протоколи, актове и сертификати. Проектантът по покана на Изпълнителя и с уведомление до Възложителя периодично посещава обекта и осъществява авторски надзор. Ако се налага някаква дребна промяна или уточнение, я вписва в Заповедната книга на обекта.
- След завършване на грубия строеж Изпълнителят и Проектантът по част Конструктивна подписват Акт 14. След завършване на целия строеж Изпълнителят и Проектантите по всички части подписват Акт 15.
- След като бъдат изпълнени и документирани външните връзки, направи се геодезическо заснемане за кадастъра и други подобни, всички документи се представят в общината и тя издава разрешение за ползване.
При средни обекти със Строителен надзор
Отнася се за обекти, за които по закон се изисква Строителен надзор (СН). По закон Строителният надзор контролира изпълнението на обекта. В действителност често пъти това се прави само документално. Затова се налага появата на отделен представител на Възложителя (В) – Инвеститорски контрол (ИК), който освен контрол по изпълнението, потвърждава извършената работа и плащанията на Възложителя към Изпълнителя (И) съгласно договора. Възможно е Възложителят да ползва за съвет и отделен Консултант (К). В показаната схема Строителният надзор изпълнява и допълнителна функция – оценка за съответствие на проекта. Техническият контрол (ТК) проверява работата на Проектанта (П) и прави оценка за съответствие по част Конструктивна. С цел избягване на дублирането на дейностите, обикновено Строителният надзор ползва оценката на ТК-то. Както и при предната схема, Изпълнителят трябва да е вписан в регистъра на КСБ. При нужда той ползва Подизпълнители (ПИ) и Производители (Пр), като отговорността е негова.
При инженеринг
Схемата тук е доста по-проста. Имаме двама главни участници – Възложител (В) и Изпълнител (И). Това опростява задълженията на Възложителите. Когато те работят с познат и проверен в практиката Изпълнител, това е ОК. Когато Изпълнителят е непознат, могат и обикновено възникват проблеми – с качество, със срокове, с пари.
Важна подробност е, че при организация на инженеринг Проектантът (П) вече не е на страната на Възложителя и така Възложителят губи една възможност за допълнителен контрол на изпълнението.
Технически контрол (ТК), Строителен надзор (СН), Подизпълнители (ПИ) и Производители (Пр) са избрани и им се плаща от Изпълнителя.
Препоръки към Възложителите
Понеже контролът в строителството е много важен компонент, Възложителят трябва да използва всякакви възможни начини да го прави в рамките на бюджета си.
- Проектантът е добре да бъде в директни отношения с Възложителя и да не е зависим от Изпълнителя, както е при схемата на инженеринг. Осъществявайки авторски надзор, независимият Проектант защитава интересите на Възложителя.
- При работа на инженеринг Проектантът е зависим от Изпълнителя и защитава неговите интереси, а не тези на Възложителя. Това би могло да се допусне само при доверен и добронамерен Изпълнител.
При всякакви обекти е пожелателно, а при такива със средна големина е силно препоръчително, освен изисквания по закон Строителен надзор, Възложителят да поръча Инвеститорски контрол от лице/фирма, независима от Изпълнителя. Ако е лице, то не е нужно да е инженер, а може да е строителен техник с опит, вкл. пенсионер. Съществено е този Инвеститорски контрол да се осъществява регулярно във времето и да е независим от проверяваните.