Основен ремонт, текущ ремонт, преустройство, реконструкция – част 1: Законодателство и термини
За Вас е дошъл моментът на правене на т. нар. капитален ремонт на жилището. Такива ремонти се правят сравнително рядко и обикновено съвпадат със смяна на поколение и заселване на по-млади хора, които имат други идеи за ползване на съществуващото старо жилище. В преобладаващите случаи инициатори на промените са жените и това е нормално, защото еволюционно те винаги са отговаряли за подслона. Съвременната жена се съобразява с модерните тенденции, гледа списания, проспекти, търси в Интернет. Тя е основният мотор за развитието на съвременното жилище и проектантите и изпълнителите би трябвало максимално да се съобразяват с нейните желания. В България, а и по цял свят, има затруднителни организационни и технически фактори, с които собствениците трябва да се съобразяват.
Статията обхваща случаите на къщи, апартаменти и кооперации. Не се имат предвид други видове обществени и търговски обекти, при тях има някои разлики. Следват някои законови дефиниции, които е важно да се знаят.
Текущ ремонт
Съгласно действащото законодателство (Закон за устройство на територията – ЗУТ, Допълнителни разпоредби, §5 т.43) има така наречен „текущ” ремонт, при който не се изисква разрешение от съседите и общината. При текущия ремонт не се засягат конструкцията на сградата, не се пробиват и премахват носещи стени и не се променя предназначението на помещенията. Т.е. ако човек е сигурен, че прави текущ ремонти, той не е длъжен да уведомява съседите и общината. Ако ремонтът включва подмяна на инсталации (вода, канал, ток) без изместване, подмяна на подови настилки без допълнително затежаване, пребоядисване и подобни дейности, то ремонтът действително е „текущ”, па макар и скъп и на практика капитален.Основен ремонт
Определението в ЗУТ на основен ремонт (ЗУТ, Допълнителни разпоредби, §5 т.42) е доста по-различен от този, който обикновените хора използват. Всъщност ЗУТ допълва подробния ремонт в очакванията на собствениците с допълнително възстановя не и частична замяна на конструктивни елементи в сградата. Т.е. ЗУТ приема, че след дълго ползване конструкцията трябва да се прегледа и да се укрепи/обнови. За такъв основен по ЗУТ ремонт се изисква разрешение за строеж, придружено със съгласие на съседите. Преди разрешението се прави конструктивно обследване. След изпълнение на основния ремонт се прави технически паспорт на сградата. Т.е. при основен ремонт има процедури, които по закон трябва да се спазват. Неспазването им може да предизвика съседите да се обърнат към общината и тя да санкционира собственика.Реконструкция
Определението в ЗУТ на реконструкция (ЗУТ, Допълнителни разпоредби, §5 т.43) е напълно ясно – възстановяване, замяна или изпълнение на нови конструктивни елементи. Същата се прави по процедура подобна на тази за основния ремонт. – обследване, проект за община, съгласие на съседи, паспорт.Преустройство
В ЗУТ съзнателно или несъзнателно не е дадено определение на термина „преустройство”. Следователно би могло да се приеме, че преустройство е процес на промяна на някакво помещение или зона в къща, апартамент, кооперация. Сам по себе си без допълнително уточнение терминът не би трябвало да носи някакви правни последици за собствениците. Все пак е по-добре те да не го използват в официалната си комуникация със съседи и община без предварителна консултация с проектант архитект и/или конструктор.Промяна на предназначението
В ЗУТ има разлика между промяна на предназначението на цял обект/сграда и това на едно помещение. Коментирам този за помещение. Промяната на предназначение на помещение индиректно е дефинирана чрез уточнението за „текущ ремонт” (ЗУТ, Допълнителни разпоредби, §5 т.42в), че той не обхваща промяна на предназначението на помещения и натоварванията в тях. Т.е. ако променяте предназначението на някое помещение от спалня/хол в кухня или баня/тоалетна, при сигнал към общината тя би могла да Ви санкционира.Линк към актуалната версия на ЗУТ: https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904/
Линк към втората част на статията: https://mgconstruct.eu/blog/osnoven-remont-2/