Основен ремонт, текущ ремонт, преустройство, реконструкция – част 2: Случаи и съвети

Обикновено идеите за капитален (съзнателно не използвам „основен”) ремонт за осъвременяване на жилището се изразяват в две направления:
1. Разширяване и обединяване на помещения, свързано с премахване на стени и изпълнение на отвори в стените.
2. Промяна на функциите на помещения, свързано с преместване на трасетата на вода и канал.

Премахване и пробиване на стени

На пръв поглед това би трябвало да са нормални ремонтни дейности при изпълнението на капиталния ремонт. Ако обаче собствениците решат да махат изцяло или да пробиват стени, то без да знаят те рискуват да нарушат конструкцията на сградата, защото в конкретния случай тези стени са били носещи. Такова действие при оплакване от страна на съседите подлежи на санкция от страна на общината. Последствията обикновено са глоба, плащане за извършване на конструктивно становище за отслабената конструкция, евентуално проект за възстановяване и, разбира се, физическо възстановяване на предишното положение.
Случай от практиката: Живеещ на първия етаж в кооперация от 1940 г. прави преустройство и пробива стена, която е тънка 15 cm и той логично мисли, че тя не е носеща. Съсед от по-горни етажи се оплаква в общината и предизвиква конструктивен оглед и конструктивно становище. Следва още едно конструктивно становище. Финалът е, че правещият преустройство плаща за 2 конструктивни становища и 1 проект за възстановяване на тънката стена и общината го глобява. Изхабените нерви и развалените съседски отношения не се броят.

Преместване на помещения

Много хора не са доволни от разпределението на своето жилище и са измислили начин чрез разместване на помещенията да го използват по-функционално. Както разбрахме от законовите дефиниции, това е промяна на предназначението на помещения и без съгласие от съседи представлява сериозен риск за секция от страна на общината. Последствията могат да са глоба и възстановяване на предишното положение.
Случай от практиката: Живеещ в жилищен блок решава да премести кухнята в хола си. Прекарва нова канална тръба и водопровод в замазката на пода. Съседът му разбира и подава жалба в общината. Общината го глобява и го накарва да премахне ново изградената мивка от хола. Съседите вече не се разбират.

Как все пак едно семейство да направи по-функционално старото си жилище?

Препоръката ми е да се използва архитект и/или строителен инженер за изготвяне на проект за преустройство (наречен текущ ремонт, основен ремонт или реконструкция). Строителният инженер да направи преди това подробен конструктивен оглед и да уточни конструкцията и нейните носещи елементи.

Текущ ремонт

При лекия случай ремонтът е текущ. Ако се пробиват или премахват неносещи стени, той да напише/покаже на плана кои са тези стени, че са неносещи и че могат да се премахнат. Ако се променя предназначението и се разместват помещения инженерът да напише, че конструкцията не се засяга и че натоварванията не се увеличават. Архитектът да покаже в планове съществуващото положение и планираното за промяна положение. С този неофициален проект собственикът да обиколи съседите и да поиска тяхното съгласие. След събиране на съгласието ремонтът официално е текущ и няма нужда да се иска разрешение за строеж от общината.

Основен ремонт или реконструкция

При по-тежкия случай ремонтът е основен или е реконструкция. Тогава се спазва сложната процедура. Прави се конструктивно обследване, конструктивен и архитектурен проект. Общината може да поиска и проекти по другите инженерни части – ВиК, Електро, ОиВ, Пожарна безопасност. С изготвените проекти се взима съгласие на съседите и после се представят за разрешение в общината. След завършване на СМР се изготвя технически паспорт на сградата.

Съвет

В заключение, при по-сериозни преустройства или при съмнение за нарушаване на конструкцията по време на ремонт, винаги ползвайте за съвет инженер-конструктор и/или архитект. Мислете за това като инвестиция, която ще Ви спести бъдещи по-големи разходи и разправии със съседи и община.

Линк към първата част на статията: https://mgconstruct.eu/blog/osnoven-remont-1/