Техническа консултация при купуване на жилище
Защо е необходима услугата „Техническа консултация при купуване на жилище”?
По никакъв начин не отричам професията „посредник на недвижими имоти” и не коментирам необходимостта от ползване на такава услуга. Особено полезна е тя при продаване на жилище – спестява време и средства на собствениците, които продават. Сигурен съм, че между посредниците има изключително добри професионалисти и аз самият съм ползвал такива услуги. Същевременно в моята практика забелязвам тенденции, които показват липса на стимули за критичен оглед на имота от посредника, който търси имот от страна на купувача. Услугата „Техническа консултация” покрива тези „бели петна” при добиването на информацията, която подпомага взимането на решение за купуването на жилище.
Кога и как е добре да се направи консултация?
Накратко – преди осъществяване на покупката на сградата/жилището с независим консултант. Ако купувачът е опитен, той обикновено познава юридическите процедури и необходимите документи и проверки, които се правят. Няма как обаче от информацията, получена от посредниците, да разбере какви са специфичните особености на сградата/жилището. Ако при първия оглед сте си харесали жилище, намерете консултант, независим от посредниците на недвижими имоти на продавача и на купувача, и се разберете с него за оглед и становище от негова страна. Становището може да бъде устно, по време на огледа, или писмено. Писменото становище е добре и за купувача и за консултанта, защото така се избягва забравянето, а може да се наложи някаква информация да остане за ползване в бъдеще време.
За огледа е препоръчително да поискате от продавача проекти, скици и други подобни технически документи, които консултантът да вземе предвид.
Архитектурно-градоустройствени въпроси
„Location, location, location!” – по света и у нас локацията е най-важният показател при оценяването на един недвижим имот (парцел, сграда, апартамент и т.н.). Грешка в избора на местоположение или в градоустройствените възможности на един имот могат силно да повлияят на цената, включително да обезсмислят цялата инвестиция. Бъдещите купувачи трябва да са наясно с тези неща, ако ли не, то е най-добре да ползват консултант архитект. Тази информация преди осъществяване на сделката е особено важна, ако купувачът има желание да прави някакви външни преустройства, пристроявания, надстроявания и допълващи застроявания (гараж, барака, барбекю, беседка и подобни). За всяко населено място и за всеки урегулиран поземлен имот (УПИ) има градоустройствени параметри, които при строителство или преустройство трябва да бъдат спазени. Тези параметри включват разстояние до съседи, кота корниз, кота било, застроена площ, разгъната застроена площ (РЗП), коефициент на интензивност (Кинт), процент на озеленяване, необходими паркоместа и други. Инженер-проектантите от други специалности също са наясно с доста от изискванията на закона, но отговорните в тази област специалисти са архитектите и те могат да дадат най-добрия съвет.
Състояние на конструкцията
Здравината и трайността на една сграда обикновено се асоциират с качествата на нейната конструкция. Конструкцията е най-важната част – скелетът на сградата. Видът и състоянието ѝ често пъти предопределят експлоатационния срок и разходите по поддръжка и ремонти.
При огледа е необходимо да се установи видът и състоянието на конструкцията Тогава консултантът инженер-конструктор отива заедно с бъдещия купувач, обикалят и коментират състоянието и евентуалните възможности за преустройство, а такива обикновено винаги има. Пукнатини, видими слягания, огъвания, следи от ръжда, отворени фуги, влага, плесен – всичко това е признак за някакъв проблем, често пъти засягащ и конструкцията. Опитният консултант към становището може да даде оценка за стойността на евентуалния бъдещ ремонт. Тази информация е особено важна за преценяване на финансовите параметри на бъдещата сделка.
Състояние и особености на ВиК, ОиВ и Електро и други инсталации
Преди стотина години в къщите не е имало никакви инсталации. Тоалетните са били външни, тип попивни ями. Водопровод не е имало, а в двора или дори някъде другаде е имало геран и водата се е пренасяла ръчно до кухнята. Баните са били общински и са се ползвали сравнително рядко. Електричество е имало в по-големите населени места и се е ползвало основно за осветление. В момента едно съвременно жилище не може да функционира без съвременни инсталации.
При консултацията за купуване на жилище е задължително да се обърне внимание на сградните инсталации – ВиК, ОиВ, Електро, газоснабдяване и други, които са важни за ползването.
Съвременните жилища би трябвало да имат поне: външно захранване със студена вода, връзка към общинска канализация, външно захранване с електроенергия. Липсата на някои от тези 3 външни системи би изисквало заместваща система, която в общия случай е по-скъпа и сложна за използване и поддръжка. При апартаменти в градове освен тези системи би могло да има и централно захранване с топла вода, което може да се ползва и за отопление. Абонатната станция осъществява връзката между захранващите тръби на местното топлофикационно дружество към конкретната група от еднофамилни къщи или многофамилна сграда. Абонатните станции са собственост на дружеството, но се разполагат в някое от общите помещения в сградата.
В някои градове и по-малки населени места има възможност за външно захранване с природен газ. В такъв случай вътре в сградата има котелно помещение, в което с използване на горене на газа в котел се затопля вода за отопление и за битови нужди.
Всички инсталации, които са налични в дадената сграда би трябвало да се погледнат за да може евентуално да се установи, ако има някакъв по-съществен проблем. За детайлен преглед на инсталациите би трябвало да се покани инженер, специалист по конкретната част.
Състояние на довършителните работи
При огледа се проверява дали се отварят и затварят добре прозорците и има ли следи от течове около тях. Вратите би трябвало да се затварят добре и плътно.
Преглеждат са дали са износени подовете и могат ли да се ползват без голям ремонт.
Имат ли пукнатини по стените? Измазани ли са? Шпакловани ли са? Какво е състоянието на боята и дали пуска?
Същият преглед се прави за таваните.
В повечето случаи може да се приеме, че бани, тоалетни и кухни са за цялостна подмяна. При нови сгради е редно внимателно да се огледат, защото тогава се приема, че няма да имат нужда от ремонт.
Енергийна ефективност
Във връзка с поскъпване на енергията и повишаване на важността на енергийната ефективност, е добре да се установят какви енергоспестяващи мерки са взети в сградата: подмяна на прозорците и вратите, топлоизолация по стените, топлоизолация на покрива, топлоизолация в сутерена, използване на енергоефективни начини за отопление и производство на електроенергия.
Най-добрият показател за енергийната ефективност на една сграда или жилище са месечните разходи за енергия (ток, топла вода, парно, газ). Купувачът може да изиска документи от продавача, които да покажат тези разходи. За българските климатични условия е по-важно да се види какви са тези разходи през зимните месеци.
Състояние на общите части на сградата
Покривът е обща част и състоянието му е важно за може да се установи дали в скоро време ще се налага да се финансира ремонт, при кооперации – за сметка на етажната собственост.
При всички случаи състоянието на сутерена дава основни индикации за цялостното състояние на конструкцията на сградата. Неподдържане на сутерените при повече години продължаващи проблеми може да доведе до отслабване на конструкцията на сградата.
Състоянието на фоайета, коридори, стълбища и асансьори им е показателно за отношението на съсобствениците към общите части. Занемарени общи части би трябвало да дадат предупредителен сигнал на купувача.
Скъпа ли е услугата?
Услугата е изключително евтина в сравнение с възможните разходи, причинени от липсата на важна техническа информация по време на сключване на сделката. Цената на услугата зависи основно от големината на сградата/жилището, което възнамерявате на купите и от отдалечеността на населеното място.
MG Construct извършва такива услуги и за нас най-разумните и уважавани клиенти са тези, които поръчват такава консултация навреме – преди покупката.